融資額の決定方法は?

不動産担保ローンは不動産の評価額により決定されます。では不動産の価格はどのように査定(評価)されるのでしょうか?

不動産評価はどのように査定されるのでしょうか

業者は地価公示価格や路線価格を参考に机上評価を致します。
次に電話による近隣の不動産会社に付近の相場などを聞き込みます。ただ申込人の実際の不動産を特定して聞く事はありません。

申込みを受け付けたあとは当然、現地に赴き実際の不動産を調査いたします。通常の場合、申込人の考えている価格より低い価格になると思います。担保に入れる不動産評価額が高ければ、それだけ多額の融資を受けられるということになりますが、金融業者からするとリスクが高くなりますので、評価も厳しくみないといけない事情があります。

評価の方法は金融会社により違っています。

  • 実際に売れた価格を参考に評価する。
  • 実際に売れた価格より1割低く評価する。
  • 不動産鑑定士に依頼する。
  • 路線価格から評価する。
  • 競売価格などから評価する。

融資額を決める上でポイントは

  • 市街化区域か調整区域などの用途地域に関すること。(流通性の問題)
  • ご自身がお住まいになっているのかいないのか。(住居用であっても他人が住んでいる場合などは、評価が厳しくなる)
  • 住居用か店舗用または賃貸しているのか。(賃貸物件などは利回りから評価されるのが一般的)
  • 地域性、環境、など人気のあるエリアであるか。(流通性の問題)
上記を一言で言ってしまえば、売りやすい物件であるかという事が言えます。
言うまでもなく支払ができなくなった時は、不動産を売却して返済に充当することになるからです。

調査員の報告や評価書により、例えば流通性に優れた物件であれば評価額の80%まで融資できる、流通性に少し難があるとすれば60%までにするなどの形で融資額を決める会社がほとんどです。
利用者の誰もが希望する金額を融資してもらいたいのは当たり前のことですが、実際には評価額に掛目と呼ばれる、ある割合をかけた金額が融資額となります。
その割合は金融機関によって異なり、借りる側の返済能力(信用力)によっても変わってきますが、通常は6~8割が目安となっています。

流通性に問題がない物件の場合は、6割で融資を受ければ金利は低くなりますが、8割で融資を受ければ金利は高くなるようです。なお、持ち家に、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、評価額からローンの残高を差し引いた金額を基準として融資限度額が算出されます。

ここまで一般的な評価方法を述べましたが、金融会社により評価方法には違いがございます。
また評価方法は、内容を非公開としているところがほとんどです。
ですが担保にする不動産の価格は、ご自身でもお近くの業者に聞く事は出来ますので、確認しておくことをお薦めいたします。