不動産担保ローンの基礎知識

担保って何?

担保とは、借りたお金がご返済できなくなった場合に、その弁済にあてる物品等のことを言います。
不動産担保ローンは、お金を借りる人が不動産(土地・建物)を担保に差し入れることにより、担保価値(不動産の評価額)の範囲内において借入が出来る金融商品です。もし万一、返済が出来なくなってしまった場合は、担保に差し入れられたものによって返済します。
なお連帯保証人などは人的担保となります。

不動産とは?

不動産担保ローンでいう不動産とは、土地や建物といった、戸建住宅、マンション、アパート、ビル、商業用不動産、更地、借地などです。
大企業でない限りは金融機関を通じて、お金を借り入れる場合に、金融機関に担保として差し入れる物件としてよく利用されています。

担保にできる不動産は?

原則は借入れをするご本人が所有する不動産が必要となります。
ただし親名義の不動産などで、担保提供者が借入に同意し、かつ連帯保証人になる場合は利用可能です。
また第三者が所有する不動産を担保(担保提供)に借入ができる金融会社もあります。これらは金融会社により取り扱いが違っています。

担保としての価値?

不動産といっても、市街化区域、調整区域、底地、持分、借地、再建築不可の物件までさまざまです。住宅地などは比較的容易に担保価値が査定できますが、不動産によっては市場性がなく担保価値の判断が難しい場合もあります。
担保としての価値とは、その不動産を売却することが出来る価格(流通価格)としたほうがわかりやすいかもしれません。つまり市場で流通する価格を基本に担保としての価値を算定します。
不動産担保の担保価値はその流通性が重要視されているのです。
例えば、山奥の山林などでは担保としての価値があるとはいえません。
資産価値がないということではなく、流通性がない、換金性が優れていないという判断です。買い手がつくまでに何年もかかるような担保では、いざ不動産を「売りたい」といっても、すぐに物件を現金化することが不可能だからです。

不動産担保ローンの担保設定は?

1)抵当権 2)根抵当権 3)質権の3つのいずれかになります。それぞれ、メリット・デメリットがありますので、きちんと確認して、納得してから契約するようにしましょう。

  • 抵当権

    債務が弁済されないときに、担保物件(不動産)の競売代金から優先的に弁済を受けることができる権利

  • 根抵当権

    債務者と債権者のあいだに、一定の種類の取引について極度額を設定して、債務が弁済されないときに、担保物件の競売代金から弁済を受けることができる権利

  • 質権

    質権とは、担保物件を債権者が預かり、返済が滞った場合には処分して弁済に充てることができる権利

抵当権・根抵当権の違いは

抵当権は、返済が終了すれば消滅しますが、根抵当権は消滅しません。
根抵当権は、金銭貸借契約のたびに設定する必要がないので、継続して貸借関係がある場合は便利な担保の設定の仕方になります。

質権との違いは?

抵当権・根抵当権の場合、きちんと返済している限り、お金を借りた側は、担保に設定した物件を通常通り使用することができますが、質権を設定する場合は、返済するまでお金を貸した側が、物件を管理することになります。